Guide La prise de décision en urbanisme

Outils de réglementation

Règlement de lotissement

Par son règlement de lotissement, une municipalité peut définir les normes ainsi que les conditions à respecter lors du découpage et de l'identification des lots.

Utilité

Le lotissement est habituellement la première étape dans le processus de développement d'un territoire avant que celui-ci ne soit construit, utilisé ou même protégé. Cette étape est d'une importance capitale même si la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme ne reconnaît pas un droit à la construction sur la base d'un lotissement accordé.

Le découpage d'un terrain en parcelles a une incidence sur l'aménagement futur d'un secteur, car les constructions devront être implantées selon les objectifs retenus en fonction des dimensions et de l'orientation des lots, du réseau des rues, de l'intégration du développement dans le milieu, etc. Au moment de la construction ou de l'aménagement d'un secteur, il est difficile pour une municipalité d'obtenir un nouveau découpage lorsque les parcelles sont déjà définies, déposées aux archives du cadastre puis aliénées. Il devient alors indispensable de gérer pleinement et entièrement les opérations cadastrales.

Le règlement de lotissement permet de traduire en termes réglementaires, et de rendre opposables aux personnes qui demandent un permis de lotissement, des préoccupations qui ont pour but de structurer et d'organiser le territoire. Parmi ces préoccupations, il y a celles qui sont relatives :

  • au milieu naturel :
    topographie, nature du sol, rives et littoraux des cours d'eau et des lacs, espaces verts, drainage du sol, etc.;
  • au milieu bâti :
    utilisation du sol et densité d'occupation, ouvrages publics, équipements et infrastructures (voies de circulation, aqueduc, égout, énergie, communications, parcs et terrains de jeux, etc.;
  • à un aménagement intégré de qualité :
    accès ou raccordement aux réseaux d'équipements et d'infrastructures; articulation (dimensions des lots, formes du lotissement) avec les éléments naturels et bâtis de même qu'avec les usages, densités et tracés de rue prévus dans le plan d'urbanisme ou par le règlement de zonage; induction d'un caractère au secteur, etc.;
  • à la sécurité publique :
    contraintes naturelles, contraintes de nature anthropique, hiérarchie et interconnexion des réseaux de circulation ou de services publics, facilité de déplacement dans les rues et à leurs intersections, etc.;
  • à la capacité de payer :
    cession des rues; cession des terrains ou versement d'un montant pour l'aménagement de parcs, de terrains de jeu ou d'espaces naturels; partage des coûts des infrastructures et des équipements prévus.

Par exemple, les lotissements résidentiels sont souvent conçus autour de rues internes en forme de culs-de-sac et ont un accès restreint aux artères avoisinantes. Comme le réseau de transport en commun utilise principalement les grandes artères, les usagers doivent marcher de longues distances pour se rendre aux arrêts d'autobus.

Le règlement de lotissement peut agir sur les aménagements urbains axés sur l'automobile et sur les transports en commun en considérant le découpage des parcelles. En effet, avant leur réalisation, les plans de lotissement (et de rue) devraient être évalués systématiquement pour répondre aux besoins des piétons et des automobilistes, du transport en commun et du camionnage ainsi que pour la pertinence et la rentabilité du développement urbain qu'ils favoriseront.

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent à l'article 115 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Éléments de contenu

Les normes du règlement de lotissement réfèrent à une « opération cadastrale » que la loi définit comme « une modification cadastrale prévue au premier alinéa de l'article 3043 du Code civil du Québec ». Ces dernières dispositions couvrent les cas suivants : une modification par subdivision ou autrement du plan d'un lot, le numérotage d'un lot, l'annulation ou le remplacement de la numérotation existante, une nouvelle numérotation. Le Code civil prévoit également que morcellement d’un lot oblige à l’immatriculation simultanée des parties qui résultent de ce morcellement.

Les normes du règlement de lotissement peuvent porter sur une variété d'objets pouvant être spécifiés, prescrits, régis, prohibés ou exigés sur l'ensemble du territoire, par zone ou en fonction de certains facteurs, notamment :

  • La superficie et les dimensions des lots ou des terrains pour chaque zone et par catégorie de constructions ou d'usages.
  • La superficie minimale et les dimensions minimales des lots lors d'une opération cadastrale, compte tenu des facteurs suivants :
    • la nature du sol;
    • la proximité d'un ouvrage public;
    • l'existence ou l'absence d'installations septiques;
    • l'existence ou l'absence d'un service d'aqueduc;
    • l'existence ou l'absence d'un service d'égout sanitaire.
  • Si les normes minimales peuvent varier selon l'une ou l'autre des situations couvertes, dans le cas de situations identiques, elles doivent être uniformes pour l'ensemble du territoire.

    Par exemple, compte tenu qu'une rue publique est considérée comme un ouvrage public, on pourrait faire varier les règles concernant la superficie minimale et les dimensions minimales des lots en fonction de la classification du réseau routier, c'est-à-dire prévoir des règles différentes selon qu'il s'agit d'une autoroute, d'une route nationale, d'une route régionale, d'une route collectrice, du réseau d'accès aux ressources et du réseau local (cf. classification du ministère des Transports du Québec).
  • Les opérations cadastrales (ou certaines d'entre elles) menées en fonction de la topographie du terrain, des contraintes naturelles, de la présence d'un immeuble ou de l'exercice d'une activité générant des contraintes majeures; toute prohibition ou règle pouvant faire l'objet d'une dérogation à l'égard d'un immeuble situé dans une zone d'inondation.

    Lorsque le conseil municipal décide de contrôler les opérations cadastrales en fonction des contraintes naturelle ou anthropiques, le règlement de lotissement peut tenir compte des diverses situations en prévoyant la division du territoire de la municipalité, l'établissement de catégories d'opérations cadastrales à prohiber ou à régir et l'établissement des catégories d'immeubles, d'activités ou d'autres facteurs justifiant une telle prohibition ou réglementation. Il peut alors décréter des prohibitions ou des règles qui varient selon les parties de territoire, selon les premières ou les secondes catégories ou selon toute combinaison de plusieurs de ces critères de distinction. Afin de permettre la détermination du territoire où s'applique une prohibition ou une règle à proximité d'une source de contraintes, le règlement peut faire appel à la mesure du degré des effets nocifs ou indésirables produits par la source.
  • Les conditions pour agrandir ou modifier un lot dérogatoire protégé par des droits acquis.

    Il s'agit en quelque sorte de définir les conditions permettant l'agrandissement ou la modification des limites des lots dérogatoires sans pour autant leur faire perdre leurs droits acquis, et ce, tant en ce qui concerne leur superficie que leurs dimensions,.
  • L'identification du caractère public ou privé des voies de circulation, lesquelles en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme visent « tout endroit ou structure affecté à la circulation des véhicules et des piétons comme une route, rue ou ruelle, un trottoir, un sentier pour piétons, une piste cyclable, un sentier de motoneige, un sentier de randonnée, une place publique ou une aire publique de stationnement ».
  • La prescription de la manière dont les rues et ruelles, publiques ou privées, doivent être tracées, de la distance à conserver entre elles et de leur largeur est fonction de la topographie des lieux et de l'usage auquel elles sont destinées.

    Le refus d'approuver un plan de lotissement parce que les lots à établir ne seraient pas adjacents à une rue publique, condition découlant de l'article 116 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et applicable à l'émission d'un permis de construction, a été reconnu valide pour le motif qu'il serait inutile pour une municipalité d'approuver un projet de plan de subdivision pour ensuite refuser le permis de construction si initialement les règlements de la municipalité prohibaient l'érection d'un bâtiment sur ce lot.
  • La concordance des opérations cadastrales relatives à une rue, une ruelle, un sentier pour piétons ou une place publique par rapport au tracé des voies de circulation projetées dans le plan d'urbanisme.
  • L'obligation pour un propriétaire de terrain de soumettre à l'approbation d'un officier désigné tout plan d'une opération cadastrale, que ce plan prévoie des rues ou non.
  • Comme condition préalable à l'approbation d'un plan relatif à une opération cadastrale :
    • que le propriétaire s'engage à céder gratuitement l'assiette des voies de circulation ou une catégorie de celles-ci indiquées sur le plan et destinées à devenir publiques;
    • que soient indiquées, sur un plan annexé montrant les lots en faisant l'objet, les servitudes existantes ou requises pour le passage d'installations de transport d'énergie et de transmission des communications. Une telle exigence a trait au passage des réseaux électriques, téléphoniques, de gaz et autres devant traverser le site mentionné dans le plan;
    • dans tout son territoire ou dans une partie de celui-ci, la présentation d'un projet de morcellement de terrain portant sur un territoire plus large que le terrain visé par le plan et appartenant à celui qui demande l'approbation;
    • que le propriétaire paie les taxes municipales qui sont exigibles et impayées relativement aux immeubles compris dans le plan.
  • La cession d'un terrain ou le versement d'un montant, ou une combinaison des deux, comme contribution pour fins de parcs, de terrains de jeux ou d'espaces naturels.


Par ailleurs, une municipalité peut assujettir par règlement la délivrance d'un permis de lotissement à :

De façon générale, les lots doivent être orientés de manière à recevoir un maximum d'ensoleillement, à préserver les patrons de drainage naturel, à éviter les contraintes naturelles ou celles de nature anthropique, à composer avec la présence d'un lac ou d'un cours d'eau. En terrain vallonné ou montagneux, il est préférable d'orienter le tracé des rues pour suivre parallèlement ou longitudinalement les courbes de niveau, de limiter la pente des rues et de prévoir des superficies de lots suffisantes pour permettre les constructions. Le regroupement des lots en grappes, l'alignement des rues ou des lots vers des perspectives visuelles naturelles (relief montagneux, boisé exceptionnel, etc.) ou bâties (monument, complexe architectural significatif, etc.), la prévision d'espaces à des fins naturelles, de parcs ou de réseaux piétonniers, la conservation des arbres existants, etc., contribuent à l'émergence d'une certaine originalité.

Lors de la réalisation d'un lotissement isolé (un ou quelques terrains à bâtir), les incidences sur l'organisation et la structuration du territoire sont négligeables et le règlement de lotissement permet d'assurer que le nouveau terrain tient compte des dimensions exigées selon les densités et les usages prévus et selon les impératifs de salubrité du milieu. Si un secteur de contraintes était en cause ou si la capacité d'un équipement ou d'une infrastructure risquait d'être dépassée, le règlement pourrait être plus exigeant.

Lors de la réalisation d'un lotissement d'ensemble (plusieurs terrains à bâtir), les incidences sur l'organisation et la structuration du territoire sont plus grandes. Le projet pourrait entraîner le dépassement de la capacité des réseaux de transport ou de services publics, des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels ou la mise en place de nouveaux réseaux ou équipements. Le règlement de lotissement permettrait alors à la municipalité de composer avec ces frais de développement de même qu'avec l'intégration du lotissement aux éléments naturels et bâtis du territoire et des infrastructures de transport tout en poursuivant des objectifs relatifs à une saine gestion municipale.

Consultation publique

Tout règlement de lotissement doit faire l'objet d'une consultation publique. Il doit aussi être soumis à la MRC pour approbation. Il est sujet à l'examen de conformité relativement du plan d'urbanisme, et ce, dans une perspective de concordance.

Approbation référendaire

Lorsqu'ils sont modifiés, certains des objets du règlement de lotissement sont susceptibles d'approbation par les personnes habilitées à voter.

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Références

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