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Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale

L'identification, dans le Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA), de certains territoires ou de certaines catégories de projets devant faire l'objet d'une évaluation qualitative au moment d'une demande de permis ou de certificat, permet à la municipalité d'assurer la qualité de l'implantation et de l'intégration architecturale tout en tenant compte des particularités de chaque situation.

Utilité

Cette approche plus souple d'évaluation des projets à partir de critères plutôt que de normes favorise la recherche de solutions novatrices dans un échange ouvert entre la municipalité et les promoteurs.

L'approche est particulièrement appropriée lorsqu'il s'agit de régir les aménagements et les constructions dans les zones sensibles du territoire, que ce soit en milieu dense où l'intérêt est d'ordre architectural ou urbanistique, ou qu'il s'agisse de secteurs encore caractérisés par leur environnement naturel.

Elle convient bien aux projets d'une certaine envergure pour lesquels on souhaite s'assurer d'une certaine unité et harmonie (p. ex., développement d'un nouveau quartier, insertion d'un projet particulier de construction, de modification ou d'occupation) ou à ceux qui se trouvent dans des zones d'intérêt particulier (p. ex., un quartier ancien, un secteur boisé).

Ainsi, en milieu naturel, la municipalité peut chercher une implantation de bâtiments de villégiature plus respectueuse du site, de la végétation et de la topographie. De même, dans un quartier ancien, l'intégration architecturale des nouveaux bâtiments ou des modifications effectuées aux bâtiments existants peut constituer une priorité.

Dans la plupart des cas, l'enjeu réglementaire sous-jacent à l'approbation d'un PIIA sera d'assurer la bonne insertion de nouvelles constructions ou d'aménagements de manière à ne pas altérer le caractère ou à rompre l'équilibre des lieux. Chaque projet est en soi unique puisqu'il s'inscrit sur un site, un quartier, une époque. Aujourd'hui, l'identité ne se trouve plus dans la répétition mais dans la manière d'approcher des projets (Kanva Architectur).

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent aux articles 145.15 à 145.20.1. de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

L'approbation d'un PIIA n'entraîne aucune modification des règlements d'urbanisme, mais constitue une condition supplémentaire à la délivrance d'un permis ou d'un certificat.

Précisons que le Règlement sur les PIIA n'a pas pour but de vérifier la pertinence d'un projet ou des travaux envisagés, mais plutôt leur apparence et leur intégration architecturale dans un milieu bâti ou non.

L'importance de l'harmonisation des dispositions normatives édictées dans les règlements d'urbanisme et des critères d'évaluation utilisés en vertu des PIIA ne doit pas être sous-estimée. Rappelons que la délivrance d'un permis ou d'un certificat concernant un projet assujetti à la technique des PIIA ne peut se faire si les dispositions applicables des règlements de zonage, de lotissement et de construction ne sont pas d'abord respectées.

L'approche des PIIA paraît adéquate lorsque l'une ou l'autre des conditions suivantes sont satisfaites :

  • le milieu est caractérisé par la diversité du cadre bâti (p. ex., noyaux villageois où l'on peut observer des bâtiments d'architecture très différente);
  • le milieu en mutation est caractérisé par de nombreuses transformations;
  • on souhaite intervenir sur les composantes particulières de l'architecture des bâtiments parce qu'elles sont difficiles à encadrer par des normes (p. ex. éléments d'ornementation, affichage);
  • on désire régir la qualité des projets d'insertion, d'agrandissement;
  • les objectifs reliés à la qualité de l'implantation et de l'intégration architecturale sont difficiles à quantifier ou à normaliser.

Une assistance professionnelle (urbaniste, architecte) devrait être accordée aux membres du comité consultatif d'urbanisme qui doivent fournir un avis sur chaque plan d'implantation et d'intégration architecturale.

Les aspects des projets pour lesquels l'évaluation à l'intérieur de la technique des PIIA peut être particulièrement utile sont les suivants :

  • la conception architecturale (les murs extérieurs, les revêtements, les toitures, la fenestration, les éléments en saillie et les ornements, les devantures, les façades commerciales, les auvents, l'emplacement et la visibilité des équipements de service, la hauteur, la volumétrie, les enseignes, les couleurs, les panneaux d'affichage extérieur du menu, etc.); l'intégration architecturale des nouveaux bâtiments aux bâtiments voisins, à la trame urbaine, aux espaces publics ou au milieu naturel;
  • l'aménagement paysager (l'aménagement des cours, les cafés-terrasses, les clôtures et murs d'enceinte, les bâtiments accessoires);
  • la prise en compte des perspectives visuelles remarquables; l'atténuation des conséquences visuelles négatives (entreposage, déchets, appareils mécaniques, stationnement);
  • la circulation des véhicules, l'accès aux espaces de stationnement; le rapport sécuritaire et harmonieux entre les circulations des piétons et celle des véhicules;
  • l'aménagement du site (l'implantation des bâtiments, le traitement des sols et l'écoulement des eaux, le lotissement); la protection des caractéristiques naturelles sur le site et de la végétation urbaine (consultez la fiche sur la plantation et l'abattage d'arbres);
  • l'affichage et l'éclairage.

L'expérience démontre qu'il est approprié notamment :

  • de bien définir les secteurs, les bâtiments ou les objets d'aménagement dont les caractéristiques et la sensibilité méritent une approche par des PIIA;
  • de concevoir des outils d'accompagnement et de vulgarisation qui sensibilisent les citoyens et aideront éventuellement les demandeurs de permis;
  • de miser davantage sur le service à la clientèle;
  • de faire appel à l'ensemble des ressources individuelles et techniques pour assurer la qualité d'un projet en conformité avec les objectifs et les critères que l'on s'est fixés.

Il faut se rappeler que le PIIA est un règlement fait pour répondre aux caractéristiques particulières des milieux construits et naturels.

Conditions préalables

Pour qu'une municipalité puisse exiger la préparation d'un PIIA, deux conditions doivent être remplies :

  • la constitution d'un comité consultatif d'urbanisme (CCU) qui doit fournir un avis sur chaque plan d'implantation et d'intégration architecturale;
  • l'adoption d'un Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale.

Règlement général

Outre l'indication de toute zone ou catégorie de constructions, de terrains ou de travaux visée, le Règlement sur les PIIA doit :

  • déterminer les objectifs applicables à l'implantation et à l'architecture des constructions ou à l'aménagement des terrains ainsi que les critères permettant d'évaluer la réalisation de ces objectifs;

    Un objectif relatif à l'implantation ou à l'intégration architecturale doit exprimer le but recherché (p. ex. les rénovations aux bâtiments existants et la construction de nouveaux devront contribuer au maintien du caractère architectural existant du quartier). Un critère doit permettre d'évaluer et d'interpréter l'atteinte d'un objectif (p. ex. la forme et l'implantation des nouvelles constructions et des agrandissements : la hauteur, la forme et le volume des toits doivent être semblables à ceux de bâtiments avoisinants).
  • prescrire le contenu minimal des plans et exiger, entre autres, qu'ils contiennent un ou plusieurs des éléments suivants : l'emplacement des constructions existantes et projetées, l'état du terrain et l'aménagement qui en est projeté, l'architecture des constructions qui doivent faire l'objet de travaux de construction, de transformation, d'agrandissement ou d'addition et la relation de ces constructions avec les constructions adjacentes;
  • prescrire les documents qui doivent accompagner les plans;
  • prescrire la procédure relative à la demande de permis de construction ou de lotissement ou à la demande de certificat d'autorisation ou d'occupation lorsque la délivrance de ce permis ou de ce certificat est assujettie à l'approbation des plans.

Le règlement peut établir des règles différentes selon les zones, les catégories de constructions, de terrains ou de travaux ou toute combinaison de zones et de catégories. La municipalité peut donc viser l'application de la technique :

  • pour certaines parties du territoire (p. ex., un quartier résidentiel, un secteur patrimonial, un secteur à fortes pentes, une zone industrielle);
  • pour certaines catégories de constructions définies en fonction de leur âge, de leurs caractéristiques architecturales, de leur superficie ou de l'usage qui en est fait;
  • pour certaines catégories de terrains en fonction des superficies, du nombre de lots à créer ou de leur emplacement (p. ex., un terrain vacant entre deux terrains déjà construits);
  • pour certains types de travaux (p. ex., les constructions nouvelles, les agrandissements, les rénovations, les reconstructions après démolition). On peut également exclure certaines catégories (p. ex., la réparation, la construction d'un bâtiment secondaire).

Il faut noter que le terme « zone » ne réfère pas automatiquement aux zones du Règlement de zonage. On peut donc limiter le recours aux PIIA à certaines zones, c'est-à-dire à celles qui sont délimitées dans le Règlement de zonage ou tout autre délimitation à des fins de PIIA.

Plusieurs types de plans peuvent être requis afin d'évaluer les demandes de permis de lotissement ou de construction ainsi que les certificats d'autorisation :

  • les plans illustrant les caractéristiques du site (p. ex., la topographie, la végétation, le drainage, les bâtiments existants);
  • les plans illustrant l'implantation des bâtiments et des infrastructures;
  • les plans illustrant l'aménagement des terrains (p. ex., la circulation des véhicules et des piétons, le stationnement, l'aménagement paysager, le drainage);
  • les plans et devis des bâtiments (plans de construction);
  • les plans illustrant et démontrant l'intégration architecturale aux bâtiments environnants ou au milieu naturel.

De plus, le conseil municipal peut exiger des renseignements et des analyses permettant d'évaluer les conséquences du projet, par exemple :

  • l'effet des constructions sur l'ensoleillement et le vent;
  • le niveau de bruit généré par le projet;
  • les conséquences de l'aménagement du terrain sur le drainage.

Les objectifs et les critères d'évaluation des PIIA devraient être propres aux zones et aux catégories de constructions, de terrains ou de travaux visés. « Le conseil municipal a l'obligation d'évaluer les plans soumis en tenant compte seulement des critères prévus, de sorte que le citoyen connaît à l'avance les objectifs fixés et les critères applicables. Ne sont pas des critères d'évaluation les simples attributs de choses matérielles, à savoir le volume, les matériaux, les couleurs, sans autre qualification. »

Les critères d’évaluation peuvent tendre vers le bâtiment vert, par exemple en ce qui a trait à l’orientation du bâtiment, l’aménagement paysager, la gestion des eaux de pluie. Un bâtiment est vert lorsqu’il intègre notamment des pratiques innovantes de conception, de construction et d’opération qui se conforment à des normes visant à réduire les impacts négatifs en termes d’aménagement du site (aménagement écologique des sites – AÉS), de gestion de l’eau (gestion efficace de l’eau – GEE), de performance énergétique (énergie et atmosphère – ÉA), d’utilisation des matériaux et des ressources et de qualité de l’environnement intérieur (qualité des environnements intérieurs – QEI). Consultez également la fiche sur le règlement de construction.

Il peut s’agir des critères suivants :

  • l'orientation du bâtiment et l'aménagement du site doivent prendre en compte l'énergie solaire passive;
  • les plantations doivent être des espèces indigènes;
  • la couleur de la toiture doit permettre de réduire l'effet d'îlot de chaleur;
  • le site doit être aménagé de façon à ce que les eaux pluviales ne soient pas rejetées hors site;
  • tout talus engendré par des travaux de nivellement devra faire l’objet d’un aménagement paysager;
  • la percée visuelle est mise en valeur par un encadrement végétal.

Les critères peuvent être davantage prescriptifs et quantifier les caractéristiques souhaitées ou à éviter :

  • un même alignement de façade ne peut avoir plus de 15 mètres;
  • le nombre de matériaux principaux sur un même bâtiment sera limité à trois.

Les critères de performance visent le résultat souhaité plutôt que les caractéristiques du projet :

  • les stationnements ne devraient pas être visibles de la rue;l’éclairage ne doit pas déborder les limites de la propriété;
  • l’éclairage ne doit pas déborder les limites de la propriété;
  • les matériaux de revêtement extérieurs doivent être durables (brique, bois....), etc.

Les critères peuvent référer précisément aux styles architecturaux et aux caractéristiques souhaitées :

  • à l’exception des surfaces vitrées des ouvertures, les matériaux de revêtement extérieur ne reflètent pas la lumière;
  • les composantes extérieures des bâtiments sont mises en valeur par des détails de conception ou d’ornementation;
  • aucune porte de garage ne devrait être placée sur une façade avant d’un bâtiment principal;
  • prévoir un traitement architectural « quatre façades » qui tire avantage de la grande visibilité de la zone engendrée par le dégagement visuel de l’emprise X et du carrefour Y.

Les critères peuvent concerner spécifiquement les bâtiments existants :

  • on devrait s’efforcer de maintenir en place toute ornementation ou, si cela s’avère impossible, de la remplacer par un détail contemporain évocateur, par exemple des contours de fenêtre, une modulation dans l’appareillage de brique;
  • Les matériaux utilisés pour les bâtiments et usages accessoires devront être les mêmes que ceux des constructions principales;
  • les modifications subies par une construction au cours de son histoire et qui ont acquis une signification propre doivent être conservées.

Les critères peuvent concerner des milieux non construits :

  • les composantes architecturales des bâtiments (gabarit, forme des toitures, disposition et forme des ouvertures, matériau de revêtement, ornementation) sont communes dans le projet résidentiel Les Bouleaux;
  • éviter les bâtiments dont l’architecture appartient à un style hétéroclite ou marginal dans le milieu bâti du projet résidentiel Les Trilles.

Consultation publique

Le Règlement sur les PIIA doit faire l'objet d'une consultation publique. Le règlement entre en vigueur à la suite de son examen et de son approbation par la MRC. Il est sujet à l'examen de conformité relativement plan d'urbanisme, et ce, dans une perspective de concordance.

Approbation d'un PIIA

Une fois le Règlement sur les PIIA adopté, quatre grandes étapes donnent lieu à la préparation et à l'approbation des PIIA : la préparation des plans et documents d'appui par le demandeur de permis; l'avis du comité consultatif d'urbanisme (CCU); une consultation publique sur le projet soumis (facultative); l'approbation par le conseil (avec ou sans conditions).

Le conseil approuve ou désapprouve un PIIA par résolution. La résolution désapprouvant un PIIA doit être motivée.

L'approche des PIIA repose sur un pouvoir discrétionnaire d'approbation des projets par le conseil municipal. Celui-ci, à la suite de la consultation du comité consultatif et, le cas échéant, de la consultation publique, approuve les plans s'ils sont conformes au Règlement sur les PIIA ou les désapprouve dans le cas contraire. L'inclusion dans le Règlement sur les PIIA de critères d'évaluation adéquats et appropriés aux zones et aux catégories de projets est donc très importante, tout comme le recours à une procédure rigoureuse d'évaluation.

Enfin, bien que la formule soit très peu utilisée, la municipalité peut exiger, comme condition d'approbation d'un PIIA, que le promoteur prenne à sa charge le coût des infrastructures, réalise le plan dans un délai fixé et fournisse des garanties financières. Ces aspects de la réalisation peuvent faire l'objet d'une entente qui permet de fixer, au moment de l'approbation, l'ensemble des conditions de réalisation.

Par exemple, des garanties financières peuvent être exigées de manière à couvrir un montant équivalant à 50 % des coûts inhérents à l'aménagement paysager, incluant le mobilier (p. ex., lampadaires). Selon les problématiques en cause, d'autres vont exiger que le requérant prenne à sa charge la mise en place de mesures de mitigation (talus, mur antibruit le long d'une voie de circulation rapide, etc.).

Citation d’un bien patrimonial

L’approche par PIIA complète aussi les pouvoirs accordés en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel qui permettent au conseil de fixer par résolution des conditions relatives à la conservation des valeurs patrimoniales d’un immeuble ou d’un site patrimonial cité et qui s’ajoutent à la réglementation municipale.

Par exemple, un conseil municipal pourrait imposer des conditions concernant la restauration, la réparation ou la modification de l’apparence extérieure d’un immeuble patrimonial cité ou de l’apparence intérieure (ex. : des boiseries, des plafonds). Il pourrait prescrire des conditions à toute excavation de manière à contribuer à protéger le patrimoine archéologique qui se trouve sur un site patrimonial.

Conditions d'occupation et d'entretien des bâtiments

Une municipalité peut, par règlement, établir des normes et prescrire des mesures relatives à l'occupation et à l'entretien des bâtiments.

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Références

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