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Règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble

Le Règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble vise à permettre, à certaines conditions, qu'un projet soit réalisé malgré le fait qu'il déroge à l'un ou l'autre des règlements d'urbanisme de la municipalité.

Utilité

La technique des projets particuliers est un outil commode qui facilite la mise en valeur d'emplacements problématiques (p. ex. reconversion d'immeubles, insertion dans la trame urbaine). Paradoxalement, elle peut servir à autoriser un projet non conforme à la réglementation, mais qui respecte les objectifs du plan d'urbanisme sans qu'il soit par ailleurs nécessaire de modifier les normes d'usage ou d'implantation du Règlement de zonage, normes qui demeurent pertinentes pour le milieu environnant.

C'est un instrument de choix pour les projets de grande envergure ou encore présentant des complexités inhérentes à leurs caractéristiques particulières.

Le cadre réglementaire étant forcément adapté à l'environnement construit où il s'applique, sa viabilité nécessite donc un complément permettant de faciliter le développement urbain.

En principe, cette technique permet d'encadrer le développement urbain cas par cas. Elle relève du « zonage par projet », car, à la suite de l'approbation de la demande, le nouveau zonage est rattaché au projet lui-même et non à toute la zone, comme le veut la pratique actuelle.

Par exemple, ce nouveau pouvoir pourrait faire en sorte que soit réalisé, à certaines conditions, un projet de construction, de transformation, d'agrandissement, d'addition de bâtiments, de changement d'usage ou de destination d'immeuble. Cela aurait pour effet de réhabiliter le tissu urbain existant dans un secteur ancien assujetti à des règles d'urbanisme plutôt contraignantes, sans pour autant chambarder les règles existantes pour la partie du secteur qui n'est pas touchée par le projet. En quelque sorte, l'effet serait le même que si le projet bénéficiait d'une modification aux règlements d'urbanisme faite sur mesure pour lui.

Le règlement sur les projets particuliers permet donc de déroger aux rigueurs des règlements d'urbanisme et de convenir d'un projet de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble. Le projet peut ainsi satisfaire à la fois le requérant et son désir de mettre un immeuble en valeur. Il permet aussi de respecter le milieu où il pourrait s'implanter, ce qui en faciliterait l'acceptation par la population du secteur. Il offre par le fait même une flexibilité et une plus grande adaptation à la spécificité des quartiers.

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Caractéristiques

Dans ce domaine, le pouvoir habilitant se trouve aux articles 145.36 à 145.40 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Le Règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble vise à permettre, à certaines conditions, qu'un projet soit réalisé malgré le fait qu'il déroge à l'un ou l'autre des règlements d'urbanisme Ouverture d'une fenêtre contextuelle (prévus au chapitre IV du titre I de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU).

La possibilité que le projet autorisé déroge aux règlements d'urbanisme n'est toutefois pas illimitée. Selon le troisième alinéa du nouvel article 145.36 de la LAU, pour être autorisé, le projet doit respecter les objectifs du plan d'urbanisme de la municipalité.

Précisons qu'une municipalité pourra également exercer son nouveau pouvoir sur les projets particuliers en zone agricole seulement après que le schéma d'aménagement et de développement en vigueur aura été intégré aux orientations gouvernementales visant à favoriser la protection des activités agricoles.

De plus, pour des raisons de sécurité publique, aucun projet particulier ne peut être autorisé dans une zone de contrainte (p. ex., dans une zone inondable).

Conditions préalables

Pour qu'une municipalité puisse autoriser un projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble, trois conditions doivent être remplies :

  • la constitution d'un comité consultatif d'urbanisme (CCU);
  • l'adoption d'un règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble;
  • le respect des objectifs du plan d'urbanisme de la municipalité par tout projet particulier.

Règlement général

Outre la procédure régissant toute demande d'autorisation d'un tel projet, le règlement sur les projets particuliers doit prévoir :

  • le territoire d'application, c'est-à-dire définir dans quelles parties du territoire municipal un projet peut être autorisé. Aucune partie ainsi délimitée ne peut inclure une zone où l'occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique;
  • les documents devant accompagner la demande;
  • sur quels critères sera évaluée chaque demande d'autorisation.

Le règlement sur les projets particuliers peut définir des catégories de projets et prévoir des règles différentes selon les catégories (p. ex., les projets relatifs à un établissement résidentiel, commercial de tant de mètres carrés), les parties de territoire ou les combinaisons formées d'une catégorie et d'une telle partie. Les règles peuvent ainsi être adaptées aux diverses situations.

Le règlement devrait s'appuyer sur une vision claire et articulée du territoire auquel il s'applique. En fait, l'utilisation de cette technique discrétionnaire nécessite au préalable une réflexion sur la vocation future des secteurs visés afin de pouvoir définir des critères d'évaluation qui permettront d'encadrer les projets particuliers et qui aideront leur évaluation.

Le règlement sur les projets particuliers doit être soumis à la consultation publique et à la MRC pour approbation. Il est sujet à l'examen de conformité relativement au plan d'urbanisme, et ce, dans une perspective de concordance.

Évaluation d'une demande d'autorisation

Une fois le règlement sur les projets particuliers en vigueur, le conseil pourra accepter ou refuser une demande d'autorisation d'un projet qui lui est présentée conformément au règlement, et cela, après avoir obtenu au préalable l'avis du CCU.

L'évaluation d'une demande d'autorisation d'un projet particulier a pour objet d'apprécier son acceptabilité avant de l'approuver tout en tenant compte du site et de ses répercussions sur le voisinage. Chaque demande est évaluée selon les critères énoncés dans le règlement sur les projets particuliers.

Outre l'obligation de prendre en compte les objectifs du plan d'urbanisme, les critères peuvent porter sur divers objets comme :

  • la compatibilité des occupations prévues dans le projet avec le milieu;
  • les qualités d'intégration du projet sur le plan de l'implantation, de la volumétrie, de la densité et de l'aménagement des lieux;
  • les avantages des propositions de mise en valeur des espaces extérieurs et des plantations;
  • les avantages des propositions d'intégration ou de démolition des constructions existantes ainsi que de celles pour la conservation ou la mise en valeur d'éléments architecturaux originels;
  • les conséquences du projet sur l'environnement, notamment en ce qui concerne l'ensoleillement, le vent, le bruit, les émanations et la circulation;
  • la qualité de l'organisation fonctionnelle du projet relativement, entre autres, au stationnement, aux accès et à la sécurité.

Compte tenu du caractère des projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble, on comprendra la pertinence de se doter de règles de procédure encadrant leur présentation et leur approbation ainsi que celle d'exiger les renseignements utiles à leur évaluation Ouverture d'une fenêtre contextuelle.

La résolution qui refuse le projet prend effet au moment de son adoption. Celle accordant la demande entre en vigueur après son approbation par les personnes habilitées à voter et par la MRC. Une copie certifiée conforme doit être transmise au demandeur le plus tôt possible après son entrée en vigueur.

La résolution par laquelle le conseil refuse la demande précise les motifs du refus. La résolution par laquelle le conseil accorde la demande prévoit, à l'égard des compétences de la municipalité, toute condition qui doit être remplie relativement à la réalisation du projet. Rappelons qu'une municipalité n'est pas obligée d'avoir un règlement sur une matière donnée pour imposer des conditions à ce sujet : il suffit que ces conditions reposent sur ses compétences.

Par exemple, dans sa résolution autorisant un projet de reconversion et d'agrandissement d'un immeuble institutionnel patrimonial en copropriété résidentielle comprenant en plus des espaces utilisés à des fins commerciales et de services au rez-de-chaussée, le conseil pourrait imposer des conditions relatives à la restauration du bâtiment patrimonial, à l'implantation du bâtiment, à sa hauteur maximale, à l'emplacement des accès pour les véhicules, à la fourniture de garanties financières et fixer un délai pour le début ou la réalisation de toute partie du projet.

Dans sa résolution autorisant un projet de reconversion d'un immeuble en hôtel, projet qui déroge aux normes d'usage et de densité permises dans la zone, le conseil pourrait imposer des conditions concernant le coefficient d'occupation du sol, le traitement des espaces vacants, le nombre d'espaces de stationnement supplémentaires à fournir, l'intégration architecturale et la prise en charge par le demandeur de certaines dépenses inhérentes à la réalisation du projet.

Dans sa résolution autorisant un projet de construction immobilier, le conseil pourrait exiger, en lien avec ses compétences en environnement, que les plans aient franchi les premières étapes devant éventuellement mener à une certification verte du bâtiment une fois construit.

La résolution pourrait également spécifier que le défaut de remplir toute condition imposée, notamment celle de commencer le projet avant la date fixée, entraînera l'annulation de l'autorisation de le réaliser.

Les plans du projet tel qu'il est approuvé devraient faire partie intégrante de la résolution en annexe à cette dernière (p. ex., le plan de construction, le plan du rez-de-chaussée indiquant le contrôle des accès aux véhicules, les coupes transversales, les plans types).

La résolution par laquelle le conseil autorise la réalisation d'un projet, avec les dérogations qu'elle comporte et les conditions qu'elle impose, équivaut à édicter un règlement d'urbanisme « sur mesure » pour le projet.

En conséquence, la résolution autorisant le projet particulier est traitée comme un règlement modifiant un règlement d'urbanisme, donc assujettie à la consultation publique, susceptible d'approbation référendaire et soumise à l'approbation de la MRC.

Par conséquent, les articles 124 à 137, 137.2 à 137.5 et 137.15 s'appliquent, compte tenu des adaptations Ouverture d'une fenêtre contextuelle nécessaires.

L'article 145.39 de la LAU prévoit une mesure de publicité qui s'ajoute à celles qui sont prévues actuellement par la LAU. Cette mesure consiste à installer une affiche ou une enseigne sur l'emplacement visé par la demande d'autorisation du projet. L'affiche ou l'enseigne doit être placée le plus tôt possible après l'adoption du projet de résolution. L'obligation de laisser l'affiche ou l'enseigne en place prend fin lorsque la municipalité adopte la résolution définitive accordant ou non l'autorisation. Toutefois, si la résolution nécessite une approbation référendaire, l'obligation cesse en même temps que le processus référendaire.

Afin d'assurer l'accès à l'information pour les citoyens intéressés, la loi prévoit également que l'affiche ou l'enseigne doit annoncer la nature du projet (p. ex., décrire et illustrer la construction prévue : l'usage, la hauteur, la superficie totale de plancher, l'emplacement des entrées principales et des stationnements, les objets auxquels le projet déroge, etc.) et indiquer le lieu où toute personne peut obtenir les renseignements relatifs au projet (p. ex., études d'impact réalisées relativement à l'ensoleillement, à l'intégration visuelle, à la circulation). Bien que la loi n'en fasse pas mention, rien n'empêche la municipalité d'y ajouter la date des assemblées publiques de consultation qui sont prévues.

Enfin, puisque la résolution par laquelle le conseil autorise la réalisation d'un projet particulier équivaut à édicter un règlement d'urbanisme « sur mesure » pour le projet, ce dernier pourra, dans la mesure de la loi, faire l'objet de dérogations mineures si certaines portions des travaux s'avèrent difficiles à exécuter.

Délivrance des permis et certificats

L'article 145.40 de la LAU prévoit les règles particulières concernant les conditions de délivrance d'un permis ou d'un certificat.

Si la résolution prévoit qu'une certaine condition doit être remplie au moment de la demande de permis ou de certificat (p. ex., le dépôt d'une garantie financière), il va de soi que l'accomplissement de cette exigence constitue la première condition à remplir pour obtenir le permis ou le certificat. Par ailleurs, les conditions normales déjà prévues par l'article de la LAU qui traite du permis ou du certificat demandé doivent en principe être remplies.

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Références

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